Застройщики обходят запрет Смольного на стройку жилья без соцобъектов
Скупка жилья девелоперами под реконструкцию становится новым трендом. Это связано как с нехваткой площадей для постройки жилья. Так и желанием застройщиков облегчить бремя возведения соцобъектов за свой счет, навешанное администрацией губернатора Александра Беглова.
Компании Rusland SP и ГК «СК ПСП» проанализировали рынок недвижимости и обратили внимание, что в 2021 году в Петербурге в 4,5 раза выросло число сделок по объектам под реконструкцию. Объем спроса составил 79,5 тыс. м2. По оценке аналитиков, покупка подобных зданий становится трендом. Реконструируемые здания часто стали приспосабливать не только под офисы или апарт-отели, но и под жилье. Эксперты считают, что рост интереса девелоперов связан с проблемой дефицита земельных участков в городе.
Однако на спрос мог повлиять и «соцоброк» Смольного, навешанный на девелоперов. С весны прошлого года в Петербурге застройщикам перестали выдавать разрешения на возведение новых жилых домов без обеспечения новых кварталов социальными объектами. То есть без одновременного строительства с жильем детсадов, школ и медучреждений. Это было сделано для того, чтобы ликвидировать дисбаланс социальной и жилой застройки в городе, который, к слову, спровоцировал сам Смольный. «Норму» эту назначает администрация города. При правительстве была создана специальная градостроительная комиссия под председательством губернатора Александра Беглова, в которой рассматриваются девелоперские проекты. Экспертами такая инициатива была встречена с критикой. «Норму» именовали «соцоброком», а решение Смольного – «перекидыванием ответственности на бизнес». Строить жилье с таки обременением дорого. Причем как для девелоперов, вынужденных включать в проект затраты на сады и школы, так и для и жителей, которые будут вынуждены платить лишние деньги «за квадрат» при покупке квартиры в новостройке. Потому реконструкцию зданий под жилье можно рассматривать как попытку уйти от «соцоброка» Смольного. Дешевле купить старый дом и перестроить его, чем возводить новую социальную инфраструктуру.
Вместе с тем, в Петербурге есть объекты, остро нуждающиеся во внимании бизнеса и финансовых вливаниях. Речь об исторических зданиях и объектах культурного наследия (ОКН). В последние годы тысячи зданий пребывают в удручающем состоянии, в буквальном смысле рассыпаясь из-за отсутствия обслуживания и капитального ремонта. Примеров того, как в центре города от домов отваливаются куски фасадов, – десятки. Много примеров и разрушающихся ОКН – «Конюшенное ведомство», комплекс зданий «Апраксин двор» и другие. Доходит до смешного – на зданиях в различных районах города стали появляться вылепленные из глины руки с иголкой и ниткой, символизирующие, что домам Петербурга проще самим себя подлатать, а не дожидаться ремонта. Так арт-художники обращали внимание властей на проблему. Правда, безрезультатно.
Власти города сегодня не могут решить проблему с разрушающимся историческим и культурным фондами. Причина кроется в недостаточном финансировании сферы администрацией Беглова, а также в плохом взаимодействии с бизнесом.
Сегодня восстановление ОКН или ремонт, а также реконструкция исторических зданий возможны в нескольких случаях. Первый – у города есть свои планы на отдельное здание. Например, приспособление под современное использование своими силами или передача в аренду по программе «Рубль за метр» для ремонта. Однако из-за недостатка средств город мало ремонтирует домов. А программа аренды непопулярна из-за жестких и неисполнимых условий. К тому же работы очень дорогие, у города нет эффективных механизмов мотивирования предпринимателей льготами, кредитами, налоговыми послаблениями. Их не предлагают ни Коминвест Романа Голованова, ни КГИОП и КИО. Потому аукционы по предоставлению зданий срываются. Например, Смольный в январе выставил на торги по программе «Рубль за метр» историческое здание лечебницы А.Э. Бари на Васильевском острове. Это повторный аукцион: в первый раз здание выставлялось в начале 2021 года, но арендаторов не нашлось. Удастся ли во второй раз сдать в аренду здание – неизвестно. В целом за три предыдущих года город передал по указанной программе всего 5 объектов. Это критически мало на фоне тысяч разрушающихся зданий.
Второй вариант – девелопер сам проявляет интерес к нужному ему объекту и договаривается с властями. Но и тут не все так гладко. Зачастую власти просто волокитят, мешая началу работы инвесторов. Яркий пример – «Конюшенное ведомство», которому инвестора не могут утвердить уже последние лет 10.
Напомним, в ноябре 2021 года прошел круглый стол «Петербургский девелопмент 2.1». На нем присутствовали представители крупных застройщиков и Смольного. На мероприятии обсуждалось неудовлетворительное состояние объектов культурного наследия города и исторических зданий. В ходе обсуждения чиновники признали, что у города нет денег на восстановление проблемных объектов, а также отсутствуют специальные программы. Как работать с теми же ОКН, пока никто не понимает.
